マンションを賃貸物件として利用する方は多いですが、それと比べると賃貸物件として取り扱われる一戸建ての数は少ないです。
そのため、一見すると戸建ての賃貸にはメリットが少ない、と思うかもしれませんが、決してそんなことはありません。
マンションの部屋数と比べると戸建ての方が数が少ないため、必然的に一戸建てを賃貸物件として利用する人の割合も少なくなるというだけの話です。
なので、その賃貸物件として利用される一戸建ての数が少ないというのが、これから戸建てを貸し出そうとしている方にとって大きなメリットなのです。
この記事では、そんな一戸建てを貸し出すメリットやデメリット、リスクなど、また一戸建てを貸し出す流れなどについて紹介していきます。
一戸建てを賃貸経営することで得られる5つのメリット
まずは一戸建てを貸し出す主なメリットですが、大きなメリットとしては下記の4つです。
家賃収入が得られる
当たり前のことかもしれませんが、一戸建てを貸し出すことによって毎月決まった家賃収入を得ることができます。
これはマンションを貸し出した場合にも当てはまりますが、単純に月々の収入が増えるのは一戸建てを貸す最大のメリットと言えるでしょう。
貸し出すことによって得られる収入は、この戸建ての築年数や見た目のきれいさ、大きさや立地などによって大きく変わってきます。
しかし、後述しますが、一般的には戸建てはマンションより家賃を高く設定したとしても借り手がつきやすいと言われています。
そのため、一戸建てを無駄に持て余していたり、空き家として放置しているような方は、一度賃貸として活用してみることも考えてみましょう。
空き家の活用法についてはこちらの「空き家を活用したおすすめのビジネス！それぞれのメリット・デメリット」でも詳しく解説しています。
競合が少ない
マンションを賃貸に出す場合は、その部屋のある同じ階の他の部屋はもちろんのこと、同じマンション全体の全ての部屋がライバルになります。
もちろんマンションオーナーの中には、部屋を購入して自分で住むう方も多いため、全ての部屋がライバルになるというのは少々大げさかもしれません。
しかし、大きなマンションになると部屋数も多くなるので、同じように部屋を賃貸として利用しようと考える方は少なくありません。
そうなると、他の部屋の貸し出し価格なども考えた上で賃料を決めなければなりませんし、定期的に賃料を見直さなければならないケースも出てきます。
それを考えると、一戸建ては他に同じ物件のないオンリーワンの存在になるため、比較の対象となる競合が少ないのです。
近場にたくさんの戸建ての賃貸があったとしても、一棟で数十部屋のライバルがいるマンションとは比べ物にならないくらい競合が少ないことも珍しくありません。
ライバルが少ないということは、結果的に借り手を見つけやすいということにもなるので、この部分も大きなメリットの1つなのです。
家賃を高めに設定できる
上述した競合が少ないという部分から、一戸建ての賃貸では家賃を高めに設定できるというメリットもあります。
例えば、築数十年が経過してボロボロの戸建てに高い賃料を設定したとしても、借り手がつくことはないでしょう。
しかし、一般的に受け入れられるクオリティーを保っている一戸建てであれば、マンションと比べると多少高めでも借り手がつくことは珍しくはありません。
先ほども述べましたが、マンションの場合は賃貸の数が多いので、他の部屋の値段を踏まえた上で家賃を設定しなければなりません。
例えば同じマンションの部屋が10万円で貸し出されていた場合、10万円以上の値を付けると借り手がつく可能性は一気に減少します。
部屋の階数や日の当たり具合など、多少は環境が異なりますが、同じ立地で部屋の造りも同じ物件であれば、誰もがまずは安い部屋を見たいと思うでしょう。
一方で、一戸建ての場合は基本的に全く造りが同じ物件が少ないので周りを気にする必要がないですし、その戸建ての特徴を生かして家賃を高くすることも可能なのです。
例えば個性的な物件などは好き嫌いがわかれますが、他にはないオリジナリティあふれる物件を探している方からは魅力的に映るため、多少高くても借り手がつくわけです。
例えば集客する層を子育て世代にすればいくらでも借り手はいますよ。
税金対策になる
戸建てを貸すということは、立派な賃貸ビジネスをしているということになります。
そして、ビジネスをする上で必要になってくる支出は経費として計上できるため、戸建てを貸し出すことによってその建物を維持するためのお金を押さえることが可能です。
戸建てを所有すると、固定資産税や住宅ローンなど、支払わなければならない支出がありますが、これはそこに住んでいようが貸し出していようが必要な支出です。
しかし、固定資産税や住宅ローンなどの金利は、不動産所得を得ることによって経費として認められます。
普通にご自身で住むよりも負担が減るので、この部分も戸建てを貸し出す大きなメリットの1つと言えるでしょう。
将来自分でも使える
賃貸には様々なメリットがありますが、中には売却してしまったほうが良いと考える方も少なくありません。
もちろん売却にも売却のメリットがあるため一概には言えませんが、最大の違いは、売却してしまうとその賃貸は自分のものではなくなってしまうという点です。
逆に言えば、賃貸のまま所有しておけば、例えば将来的に自分が住みたくなった時に、再びその戸建てに住むことも可能になります。
もちろん、いったん売却したものを再度買い直すということも可能ですが、余分なお金がかかりますし、手続きなども面倒です。
所有権が残るというのは、賃貸と売却の大きな違いの1つになるので、将来的に自分が住む可能性があるのであれば、残しておいて損はありません。
一戸建ての賃貸経営することで生じる2つのデメリット
上述したように、一戸建てを貸し出すことで様々なメリットを得ることができます。
しかし当然デメリットも存在するため、続いて一戸建てを貸し出すデメリットを紹介していきます。
初期費用が必要
自分が住む戸建てであれば、特に見た目を気にする必要はないかもしれません。
多少ボロボロであっても普通に住むことはできますし、汚れなど問題ないという方もいるのではないでしょうか。
しかし、賃貸物件として他人に貸し出す場合は、最低限内装をきれいにしたり、設備を整えたりする必要があります。
もちろん、格安でいいからボロボロの状態のまま貸し出す、という方法もありますが、それでは借り手がつきにくいです。
例えば、建ててから数年後に賃貸にするなら、設備も新しいですし見た目もそこまで汚れていないため、大きな手間も出費も必要ないかもしれません。
しかし、建ててからある程度たっていたり、長年空き家になっている物件の場合は、見た目も悪くなっているはずですし設備が壊れている可能性もあります。
そのため、基本的には
- ハウスクリーニング
- 壁紙の張り替え
- 水回りの修繕
- エアコンなどの動作確認
をはじめ、貸し出しを始める前にしなければならないことが多くなります。
それに戸建ての状態によっては数十万円から数百万円が必要になるケースもあるため、意外と大金が必要です。
古い一戸建てを貸し出したい場合は、お金をかけてそれなりの状態にして借り手を探すか、格安でもいいから今の状態で借り手を探すかのどちらかになります。
しかし、やはり住む側からすると前者の物件の方がありがたいため、それなりの初期投資は覚悟しておかなければなりません。
定期的に修繕費がかかる
契約時の話し合いなどによっても変わってきますが、一般的には貸し出した物件に何か修繕箇所が見つかった場合、通常は貸し手がその費用を支払うことになります。
もちろん、借り手の使い方が悪くて壊れてしまったようなケースは別ですが、単純な老朽化や故障、劣化についてはオーナーである貸し手が修理せざるを得ません。
例えば、ベランダの手すりがちょっとぐらついたからといっても、自分で住んでいる場合は、ある程度は放置することも可能です。
危険ですが気を付けていれば大丈夫だという考えを持つ方もいますし、ベランダに出なければ関係ないと考える方もいます。
しかし、他人に貸し出している物件となると話が変わってきます。
連絡を受けたらオーナーとしてすぐに対処する必要がありますし、先延ばしにして事故が起こってしまったら責任問題にもなりかねません。
古い戸建てほど修繕が求められる可能性が高まるので、予めそのための費用をプールしておくことをおすすめします。
個人で住む感覚で貸してしまって事故が起こり問題になるケースも少なくないので注意しましょう。
一戸建て賃貸の3つのリスクと対策
デメリットとは他に、戸建てを貸し出すことによって生じるリスクというものが存在します。
しかし、中には対策をとることで軽減できるリスクもあるので、それらについても解説していきます。
空室になる可能性がある
どのような賃貸物件に対しても言えることですが、貸し出したいと思っていても借り手がつかない可能性があります。
当たり前のことですが、借り手がついていない状態では、メリットとなる家賃収入を得ることはできません。
そして、入居者が現れないとしても、その戸建ての維持コストは同じようにかかってきますし、時がたてばたつほど老朽化も激しくなっていきます。
せっかく入居希望者が現れたとしても、日々の管理を怠っていると、内部が人の住める状態でなくなってしまう可能性もあります。
そんな家を見せられても、とても住みたいとは思わないため、賃貸物件として扱うのであれば、定期的に掃除をしたりしてきれいに保っておかなければならないのです。
もともと、特に修繕もしないから格安で貸し出すと割り切っているのであれば、月々の維持コストも気にする必要はないでしょう。
しかし、初期費用をしっかりとかけてきれいに修繕をした場合は、その初期費用だけではなく維持コストについても考えておく必要があります。
空室のリスクを避けるための対策
入居者のいない状態が続くと、貸し手としても無駄なコストが発生するため、それであれば家賃を下げて貸し出すというのも方法の1つです。
20万円で貸したいと思っていても借り手がつかない場合は、18万円や15万円などにすることで、入居希望者が現れる可能性が高まります。
しかし15万円で貸し出す場合、当初の20万円から月5万円、年間で60万円の損失と考えることもできるため、そのあたりのこともよく考えなければなりません。
入居者との間でトラブルが発生する
戸建てを貸し出す際には、入居希望者が現れたらその人物や家族の情報をしっかりと確認しておくことをおすすめします。
理由はどのような人物が入居するのかで、その後の管理のしやすさが大きく変わってくるからです。
例えば、不動産会社を通して入居希望者を募る場合は、借り手の
- 年収
- 職業
- 家族構成
をはじめとした基本的な情報が得られます。
しかし、ほとんどの場合は書類上の自己申告といった扱いなので、実際には貸し出して住んでもらうまでは、はっきりとした人物像を掴めないというケースも多いです。
もちろんまともな人が大半ですが、中には常識のない借り手もいるため気を付けなければなりません。
入居者との間のトラブル
様々なトラブルが考えられますが、代表的なのは
- 家賃の滞納
- 騒音をはじめとする近隣トラブル
- ゴミ捨てなど、町内のマナーを守らない
などになるでしょうか。
家賃の滞納は第三者が見ても明らかに借り手に問題があるということがわかりますが、中にはすぐに判断できないようなトラブルもあるため厄介です。
戸建てに対するトラブル
また、貸し出している戸建てに対するトラブルが発生するリスクも考えておかなければなりません。
- 破壊
- 火災
- 水害
など、取り返しのつかないトラブルになるリスクはゼロではありません。
例えば窓ガラスが割れた場合、その原因によって借り手と貸し手のどちらの責任になるかが変わってきます。
しかし現場にいるのは借り手の方なので、原因がはっきりとしないトラブルについては不利になる可能性が高くなりがちです。
また、火災が発生すると自宅だけではなく、周りの人々にも大きな迷惑をかけることになります。
もちろん最も責任があるのは借り手ということになりますが、オーナーとしての責任を全うしなければなりませんし、持ち家が焼失するという精神的な負担も大きいです。
トラブルの対策
戸建てを貸し出す以上、トラブルのリスクをゼロにすることは不可能です。
しかし、入居前にきちんと入居者の情報を入手することができれば、そのリスクを最小限に減らすことは可能です。
災害に遭う可能性がある
防ぎようのないリスクとして挙げられるのが、災害です。
日本は地震大国として知られていますが、基本的には日本全国どこに住んでも地震の被害に遭うリスクが存在します。
連日のように小さな地震が発生する地域や時期もあるため、ちょっとした地震には慣れたという方も多いかもしれません。
しかし、大型の地震が発生すると大惨事となる可能性もあります。
こればかりは、どこで戸建てを貸したとしても避けることの出来ないリスクなので気を付けようがありません。
しかし、地震保険などの災害保険に加入しておけば、精神的な被害を最小限に減らすことはできるでしょう。
一戸建てを貸し出す（賃貸）までの流れ
それでは最後に、一戸建てを貸し出す流れをつかんでおきましょう。
大きな流れとしては
- 不動産会社を見つける
- 住居を貸し出せる状態にする
- 入居者を探す
となりますが、他にもやらなければならないことがあるので細かく紹介していきます。
ステップ1：対象戸建ての査定
一般的には、戸建てを賃貸に出すとなったら不動産会社に仲介してもらって借り手を探すことになります。
しかし、その前に対象となる戸建てを査定してもらわなければなりません。
どんな不動産会社であっても、賃貸物件を扱う際には査定をすることになるので、複数の不動産会社に声をかけてみましょう。
もちろんこの段階で不動産会社を絞って決めなければならないということもないですし、査定のみであれば無料で提供している会社がほとんどです。
そのため、次のステップである不動産会社を選択するための判断材料としましょう。
一戸建ての査定については、一括査定サイトを利用してみるのもいいですし、それぞれの不動産会社に個別に連絡するのもいいでしょう。
ステップ2：不動産会社の選択
複数の不動産会社に査定をしてもらったら、続いて本格的に不動産会社を選ぶステップに移ります。
その判断材料となるのが査定額になり、多くの方がこの査定額を元にして不動産会社を選択することになります。
もちろん査定額は非常に重要な要素の1つですが、単純な金額だけではなく、査定をしてもらう中で感じた不動産会社のスタッフの対応や性格なども考慮に入れましょう。
売却とは異なり、入居者が決まった後もその不動産会社とは常に付き合いを続けていかなければならないため、慎重に選ぶことをおすすめします。
特に、現在お住まいのエリアと貸し出す戸建ての場所が離れている場合は、不動産会社に管理委託をお願いすることになります。
しかし、不動産会社の中には管理委託ができないというところもあるので、必要な場合は必ず最初に確認しておかなければなりません。
多少お金はかかりますが、特に空室が続く際には、放置しておくと建物が傷みやすくなるので、管理委託は近くに住んでいる人にも使い勝手の良いサービスです。
ステップ3：契約
実際にお願いする不動産会社を絞ったら、正式に契約を結ぶことになります。
契約自体は簡単なものになりますが、最低限以下のものは用意しておきましょう。
- 本人確認書類
- 入居者を案内する際に使う鍵
- 戸建ての案内図
- 戸建てに残っている設備の説明書や一覧など
- 印鑑
不動産会社によって求められる書類は異なるので、不動産会社を1つに絞って契約を結びたいとなったら、こちらからその不動産会社に確認してみましょう。
戸建ての詳細情報は、入居希望者と契約を結ぶ際に使うだけではなく、広告にも利用できるため、提出しておいたほうが入居希望者が見つけやすいです。
なお、いったん契約をしてしまうと、簡単に取りやめることはできません。
契約後に、やっぱり戸建てを貸し出したくないとなった場合は非常に面倒なので、それまでに意志をしっかりと固めておきましょう。
ステップ4：貸出前の準備
契約を結んだら、戸建てを賃貸物件として貸し出せる状態にしなければなりません。
上述したように、自分で住む分には気にならないような傷や汚れであっても、借り手からすると気になる欠点となる可能性があります。
もちろん古い物件ほどそういったものは寛大に扱われがちですが、設備が壊れていたり老朽化して危険があるような場合はしっかりとした修繕が必要です。
入居希望者にとっても、できれば即入居できるほうがメリットが大きいため、賃貸をスタートする前に住居環境を整えておくことをおすすめします。
ステップ5：入居者の募集
戸建ての住居環境が整ったら、契約を結んだ不動産会社が入居者を募集し始めます。
募集の方法は不動産会社によって異なりますが、写真や見取り図、案内図などを元にして広告を作成し、様々な媒体に掲載するのが一般的です。
店頭の広告や不動産情報誌だけではなく、最近はインターネットで気軽に掲載、閲覧が可能なため、ネットを使った広告も多くなってきました。
自社サイトはもちろん、その他の不動産情報を扱うポータルサイトなどにも登録することによって、様々な人の目に入るようにすることも可能です。
ステップ6：入居者の確認
不動産の情報を見て入居希望者が現れたら、実際に内見が行われます。
一般的に、契約をしている不動産会社が対応してくれるため、大家となる貸し手がその内見に立ち会う必要はありません。
しかし、その代わりに対象となる戸建ての鍵を不動産会社に預けることになります。
内見をして入居希望者がそこに住みたいとなった場合、不動産会社が適当に住まわせてしまうのではなく、その前に貸し手は希望者の情報を確認することができます。
もちろん、予めどのような家族を住まわせたいかの希望を伝えることも可能なので、入居者の確認はその希望に当てはまる家族の最終チェックのようなものです。
問題なければ契約に移りますが、住まわせたくない場合は断ることもできるため安心です。
入居希望者がなかなか現れない場合は、焦って対したチェックもせずに契約をしてしまう方もいますが、後々トラブルになる可能性もあるため、やはり確認はしたほうが良いでしょう。
ステップ7：賃貸契約の締結
貸し手の納得のいく入居希望者が現れたら、一戸建てのオーナーとして契約を結ぶことになります。
基本的には不動産会社主導の元すすめられていくので、貸し手が何か特別にややこしいことをしなければならないということはないでしょう。
例えば、契約書を作成してサインなどをしなければなりませんが、もちろん契約書は不動産会社が作ってくれるため、内容を確認して署名捺印をすれば済んでしまいます。
同様に、入居者には事前に重要事項説明をする必要がありますが、それも不動産会社がやってくれるので問題ありません。
ただし、その説明の内容は事前に不動産会社と話し合って確認しておかなければならないため注意しましょう。
場合によっては、契約は借り手と売り手が顔をあわせず、不動産会社に任せて書面のみで行うことも可能です。
忙しくて時間が作れない方や、あまり借り手と会いたくないというような場合は、不動産会社に相談してみましょう。
ステップ8：引き渡し
契約を結んだら、次はいよいよ最後のステップである戸建ての引き渡しに移ります。
通常は、入居日から家賃が発生するのが一般的なので、入居日にカギを渡せるように用意しておきましょう。
なお、借り手はいずれは退去することになりますが、その際の原状回復でトラブルになることも珍しくはありません。
入居日の状態をはっきりとさせておくためにも、可能であれば立ち会って一緒に状態を確認し、写真に収めておくことをおすすめします。
ただし、立ち合いは必ずしなければならないというわけでもないので、そのあたりはケースバイケースで対応すればよいでしょう。
最後に
現代の日本では、全国的に空き家問題が増加傾向にあります。
⇒空き家問題は非常に危険！怖い原因と今すぐ取り組むべき解決策！
特に立地条件の良い空き家を所有している方は、賃貸物件として活用することで空き家問題も解決できますし、大きな収入を得ることも可能です。
アパートのような集合住宅で複数の住人を管理することを考えると、一戸建ては一家族との付き合いになるため、比較的管理も楽です。
面倒な場合は、多少お金がかかりますが、不動産会社に委託して管理をしてもらうこともできるので、戸建てを放置しておくよりはメリットが大きいのではないでしょうか。
もちろん、初期費用が必要だというようなデメリットもあるため、すぐに始められないような方もいるかもしれません。
しかし、少しでも賃貸として活かしたいと考えていらっしゃるのであれば、一度不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。
